Calculateur plus-value immobilière Maroc MRE — TPI et double imposition
Calcule ta plus-value immobilière au Maroc (TPI) en 30 secondes : coefficient de réévaluation, exonération résidence principale MRE, prélèvements sociaux France. Gratuit.
Tu vends un bien immobilier au Maroc et tu veux savoir combien de TPI tu dois ? Ce calculateur te donne le montant exact en appliquant le coefficient de réévaluation, le forfait 15 % ou les frais réels, et vérifie si tu es exonéré.
Il est conçu pour les MRE — avec la section double imposition France qui calcule les prélèvements sociaux de 17,2 % si tu es aussi imposable en France.
Tu obtiens en 30 secondes : le profit net, la TPI vs la cotisation minimale 3 %, l'exonération résidence principale, et le total charge FR + MA.
Comment utiliser ce calculateur
- Entre le prix d'achat et l'année — le coefficient de réévaluation est appliqué automatiquement selon l'année.
- Choisis forfait 15 % ou frais réels — le forfait est plus simple, les frais réels sont avantageux si tu as payé plus de 15 % en frais d'acquisition.
- Ajoute tes travaux et intérêts — chaque dirham justifié réduit ton profit imposable.
- Entre le prix de vente — c'est le montant qui figure sur le compromis ou l'acte définitif.
- Coche résidence principale — si tu y habites depuis plus de 5 ans et que le prix ne dépasse pas 4 M MAD, tu es exonéré.
- Coche France si tu y es imposable — le calculateur ajoute les prélèvements sociaux de 17,2 %.
Questions fréquentes
L'exonération résidence principale MRE, ça marche comment ?
Si tu occupes ton bien comme résidence principale depuis au moins 5 ans, que le prix de vente ne dépasse pas 4 000 000 MAD et que tu ne l'as jamais loué, tu es exonéré de TPI (art. 63-II-B CGI-MA). Attention : c'est ta résidence principale au Maroc, pas en France.
Je vends à perte — je paie quand même ?
Oui. Même si ton profit net est négatif, tu dois payer la cotisation minimale de 3 % du prix de vente (art. 144-II CGI-MA). C'est un minimum incompressible. Tu peux demander un sursis de paiement si tu contestes, mais le montant reste dû.
Les factures de travaux réduisent-elles vraiment la TPI ?
Oui, et c'est le levier le plus sous-estimé. Les travaux de construction, reconstruction, agrandissement ou amélioration (pas l'entretien courant) sont déductibles sur justificatif (art. 65-II CGI-MA). Garde toutes tes factures — elles réduisent ton profit imposable dirham pour dirham.
Je suis imposable en France — je paie deux fois ?
Non, la convention fiscale Maroc-France (art. 24-25-1) exonère la plus-value d'IR en France par la méthode du taux effectif. Mais les prélèvements sociaux de 17,2 % ne sont pas couverts par la convention et restent dus en France sur la plus-value nette (après abattement pour durée de détention).
Le coefficient de réévaluation, c'est quoi ?
C'est un coefficient publié chaque année par arrêté (arrêté 377-25) qui réévalue ton prix d'achat pour tenir compte de l'inflation. Plus tu as acheté ancien, plus le coefficient est élevé, ce qui réduit ton profit imposable et donc ta TPI.