Je loue mon appartement au Maroc, je dois quand même déclarer en France ?

Oui, obligatoirement. Même si tu ne paies pas d'IR français sur tes loyers marocains grâce à la convention (art. 9 Conv. FR-MA 1970), tu dois les déclarer sur les formulaires 2044, 2047 et 2042 pour le calcul du taux effectif. Si tu ne déclares pas : intérêts de retard de 0,20 %/mois, majorations de 10 à 80 %, et amende de 1 500 EUR par compte bancaire marocain non déclaré (art. 1736-IV CGI).

Les prélèvements sociaux de 17,2 % s'appliquent même si je suis affilié à la CNSS au Maroc ?

Oui. L'exonération de CSG-CRDS ne concerne que les affiliés à un régime UE/EEE/Suisse (LFSS 2019). Le Maroc est un État tiers. La convention de sécurité sociale FR-MA (2007) ne protège que les travailleurs en activité, pas les revenus du patrimoine. Tu paies le taux plein de 17,2 % sur tes loyers et plus-values marocains (CE 31/03/2021, n° 436412).

La convention fiscale France-Maroc me protège contre la double imposition sur mon bien ?

Partiellement. La convention neutralise l'IR français sur tes loyers et plus-values marocains par un crédit d'impôt (art. 25 Conv. FR-MA 1970). Mais les prélèvements sociaux (17,2 %) ne sont pas couverts. L'IFI non plus. Et le taux effectif augmente quand même ton imposition sur tes revenus français. La protection est réelle, mais incomplète.

Comment déclarer mes revenus fonciers marocains en France ?

Trois formulaires sont nécessaires : le 2044 (revenus fonciers, régime réel) ou la case 4BE de la 2042 (micro-foncier), le 2047 (revenus étrangers, cadre 4), et la 2042 (report en case 8TI pour le taux effectif). Tu dois aussi déclarer tes comptes bancaires marocains sur le formulaire 3916 chaque année. Oubli d'un compte = 1 500 EUR d'amende par compte (art. 1736-IV CGI).

Ton bien au Maroc te coûte en France sans le savoir

Q: Mon bien au Maroc est inclus dans l'assiette de l'IFI en France ?

Oui. Si ton patrimoine immobilier net dépasse 1,3 million d'euros, tes biens marocains sont inclus dans l'assiette (art. 964 CGI). La convention FR-MA de 1970 ne couvre pas l'IFI (RM Le Fur n° 31744, JO AN 24/03/2009). Aucun crédit d'impôt n'est disponible. Les taxes locales marocaines (TH, TSC) ne sont pas déductibles de l'IFI.

Ton bien au Maroc te coûte de l’argent en France

Tu as un appartement à Casablanca, un riad à Fès, un terrain à Nador. Tu paies tes taxes au Maroc. Tu penses que c’est réglé. La convention fiscale France-Maroc te protège, non ?

Pas complètement. Ton bien marocain génère des coûts en France que la majorité des MRE (Marocains Résidant à l’Étranger) ignorent. Prélèvements sociaux, taux effectif, IFI, obligations déclaratives : la facture française existe, et elle est parfois plus lourde que la facture marocaine.

Pourquoi ton bien au Maroc impacte ta fiscalité française

La convention fiscale franco-marocaine du 29 mai 1970 semble claire : les revenus fonciers de source marocaine sont imposables exclusivement au Maroc (art. 9 Conv. FR-MA 1970). Tu ne paies pas d’impôt sur le revenu (IR) en France sur tes loyers marocains.

Mais cette exemption masque trois mécanismes qui te coûtent de l’argent côté français.

Le taux effectif : tes loyers marocains font monter ton IR français

Tes loyers marocains sont exempts d’IR en France. Mais ils sont retenus pour le calcul du taux effectif d’imposition (art. 25, par. 1 Conv. FR-MA 1970). Le fisc français les ajoute à tes revenus français pour déterminer ton taux moyen d’imposition — et c’est ce taux plus élevé qui s’applique ensuite à tes seuls revenus français.

Tu ne paies pas d’IR français sur tes loyers marocains. Tu paies un IR français plus élevé à cause de tes loyers marocains. La nuance est cruciale.

Les prélèvements sociaux : 17,2 % non couverts par la convention

C’est le poste le plus lourd et le plus méconnu. La convention FR-MA ne couvre que les “impôts sur le revenu” (art. 8 Conv.). Les prélèvements sociaux (PS) français — CSG (9,2 %), CRDS (0,5 %), prélèvement de solidarité (7,5 %) — sont qualifiés d‘“impositions de toute nature” en droit interne. Total : 17,2 % (art. L. 136-6 CSS).

Ces PS s’appliquent sur tes loyers marocains déclarés en France, en plus de l’IR marocain déjà payé. La convention ne les neutralise pas.

Ce qu’on te dit pas — Les affiliés à un régime de sécurité sociale UE/EEE/Suisse ne paient que 7,5 % (prélèvement de solidarité uniquement, LFSS 2019). Mais le Maroc est un État tiers : un affilié CNSS paie le taux plein de 17,2 %. La convention de sécurité sociale FR-MA (22/10/2007) ne protège que les “travailleurs exerçant leur activité” — pas les revenus du patrimoine (CE 31/03/2021, n° 436412).

L’IFI : ton bien marocain dans l’assiette française

Si ton patrimoine immobilier net dépasse 1,3 million d’euros, ton bien marocain entre dans l’assiette de l’Impôt sur la Fortune Immobilière (art. 964 CGI). La convention FR-MA de 1970 ne couvre pas l’IFI (RM Le Fur n° 31744, JO AN 24/03/2009). Pas de crédit d’impôt, pas d’exonération conventionnelle.

Un MRE possédant un bien à 800 000 EUR en France et un riad à 600 000 EUR au Maroc dépasse le seuil. Son riad marocain lui coûte de l’IFI en France — sans que la convention n’y puisse rien.

Combien ça coûte réellement ? Les chiffres que personne ne fait

Décomposition de la charge fiscale française sur des loyers marocains de 20 000 EUR/an (220 000 MAD), pour un MRE célibataire avec 60 000 EUR de revenus français
Poste	Montant (EUR)	Montant (MAD)	Source
IR marocain (barème progressif après abattement 40 %)	~2 080	~22 880	art. 64-II et 73-I CGI-MA
Surcoût taux effectif français	~1 200	~13 200	art. 25, par. 1 Conv. FR-MA
Prélèvements sociaux français (17,2 %)	~2 408	~26 488	art. L. 136-6 CSS
Total charge	~5 688	~62 568
Taux effectif global	28,4 % des loyers bruts

La France prend 3 608 EUR (PS + taux effectif) contre 2 080 EUR pour le Maroc. Sur un bien situé physiquement au Maroc, la France prélève 1,7 fois plus que le Maroc.

Pour une plus-value immobilière, le constat est encore plus marqué. Sur une PV de 63 700 EUR (700 000 MAD) après 12 ans de détention, les PS français à eux seuls atteignent 9 681 EUR — contre une TPI marocaine de 6 364 EUR (art. 73-II-F-6 CGI-MA, taux 20 %). L’IR français de 19 % est neutralisé par le crédit d’impôt convention, mais les PS passent intégralement.

Comment la France sait que tu as un bien au Maroc

Le MRE qui ne déclare pas ses revenus fonciers marocains en France prend un risque calculable.

L’échange sur demande fonctionne. Entre avril 2018 et mars 2021, 406 demandes d’informations ont été transmises à la DGI (Direction Générale des Impôts) marocaine. 61 % venaient de France, 23 % de Belgique (rapports OCDE).

L’échange automatique arrive. Le Maroc a signé le CRS (Common Reporting Standard) en 2019. Le premier échange effectif est prévu pour 2028 (OECD Peer Review 2025). Quand il sera actif, les comptes bancaires marocains alimentés par des loyers seront visibles.

L’obligation déclarative est stricte. Chaque compte bancaire détenu au Maroc doit être déclaré chaque année sur le formulaire 3916 (art. 1649 A CGI). Amende : 1 500 EUR par compte non déclaré (art. 1736-IV CGI). En cas de non-déclaration des revenus fonciers : intérêts de retard (0,20 %/mois), majorations de 10 à 80 % selon la gravité (CGI).

Le réflexe Moriginal — Déclare tes revenus marocains en France chaque année, même si l’IR marocain est nul. Le coût de la déclaration est zéro. Le coût de la non-déclaration peut atteindre 80 % de majoration + 1 500 EUR par compte caché.

Les plus-values : le double piège que personne ne quantifie

Quand tu vends un bien au Maroc, deux administrations se servent.

Côté marocain : TPI de 20 % du profit net, avec un minimum de 3 % du prix de cession (art. 73-II-F-6 et art. 144-II CGI-MA). La déclaration doit intervenir dans les 30 jours (art. 83-I CGI-MA).

Côté français : l’IR de 19 % est neutralisé par le crédit d’impôt convention (art. 25, par. 1 Conv. FR-MA 1970). Mais les PS de 17,2 % ne sont pas neutralisés. Et le décalage entre l’exonération IR (totale à 22 ans de détention) et l’exonération PS (totale à 30 ans seulement) crée un no man’s land fiscal de 8 ans où tu paies des PS sans IR.

No man's land fiscal : décalage exonération IR vs PS sur plus-value d'un bien marocain
Durée de détention	Abattement IR	Abattement PS	Implication
10 ans	30 %	8,25 %	IR partiellement réduit, PS quasi plein pot
22 ans	100 %	28,05 %	IR exonéré, PS encore à 72 %
30 ans	100 %	100 %	Double exonération totale

Un MRE qui vend à 22 ans de détention croit être « exonéré ». Son IR est à zéro, mais sur une PV de 50 000 EUR, les PS s’élèvent encore à 6 171 EUR (17,2 % x 50 000 x 71,95 %). Ce n’est pas un piège : c’est la loi. Mais c’est un coût que personne ne chiffre dans les simulations de rentabilité.

Cas pratique : Nadia — l’appartement de Tanger qui coûte à Bruxelles et à Paris

Nadia, 42 ans, a vécu à Bruxelles puis s’est installée en France. Elle possède un appartement à Tanger acheté il y a 12 ans pour 800 000 MAD (72 727 EUR). Elle le vend 1 500 000 MAD (136 364 EUR).

Étape	Détail	MAD	EUR
Plus-value brute (recalcul FR)	136 364 - 72 727	700 000	63 637
TPI Maroc (20 % profit net après reéval.)	Profit net ~350 000 MAD	70 000	6 364
IR français (19 %)	Neutralisé par CI convention	0	0
PS français (17,2 % x PV nette PS)	PV nette PS = 63 637 x 88,45 %	~61 786	~9 681
Total impôts		131 786	16 045
PV nette après impôts		568 214	47 592

Résultat : sur 63 637 EUR de gain, Nadia conserve 47 592 EUR. Les PS français (9 681 EUR) représentent 60 % de sa charge fiscale totale. Le “crédit d’impôt convention” ne neutralise que l’IR — les PS passent intégralement.

Cas pratique : Sofia — la conjointe suédoise qui découvre l’IFI

Sofia, 38 ans, vit à Stockholm avec son mari marocain. Ils s’installent en France. Le couple possède un bien immobilier en France (valeur 900 000 EUR) et un riad à Marrakech héritage du mari (valeur estimée 500 000 EUR, soit 5 500 000 MAD).

Poste	Détail	EUR
Patrimoine immobilier brut	France (900 000) + Maroc (500 000)	1 400 000
Seuil IFI		1 300 000
Base taxable	1 400 000 - 800 000 (abattement 30 % RP France) =	1 030 000

Note : le calcul IFI ci-dessous est indicatif. L’IFI dépend de l’abattement de 30 % sur la résidence principale (art. 973 CGI), de la déduction des dettes (art. 974 CGI) et du barème progressif (art. 977 CGI). Consulte un fiscaliste pour ta situation.

IFI estimé (barème progressif)	Sur ~1 030 000 EUR de base	~1 150

Résultat : sans le riad marocain, le couple serait sous le seuil de 1,3 M EUR. Le bien marocain déclenche l’IFI à lui seul. La convention FR-MA ne prévoit aucun mécanisme de crédit d’impôt pour l’IFI. Sofia, conjointe non-marocaine, découvre qu’un héritage familial au Maroc impacte directement sa fiscalité en France.

Le paradoxe : le riad ne génère aucun revenu (occupé par la famille). Il coûte pourtant de l’argent chaque année en IFI — en plus des taxes locales marocaines (TH + TSC).

Les obligations déclaratives : ce que tu dois remplir chaque année

Si tu es résident fiscal français et que tu possèdes un bien au Maroc, voici tes obligations.

Pour les revenus fonciers :

Formulaire 2044 (revenus fonciers, régime réel) ou case 4BE de la 2042 (micro-foncier si loyers bruts < 15 000 EUR)
Formulaire 2047 (revenus encaissés à l’étranger, cadre 4)
Report en case 8TI de la 2042 (taux effectif)

Pour les comptes bancaires marocains :

Formulaire 3916 chaque année pour chaque compte (art. 1649 A CGI)

Pour l’IFI (si patrimoine immobilier > 1,3 M EUR) :

Déclaration 2042-IFI incluant la valeur du bien marocain

Pour les plus-values :

Formulaire 2048-IMM dans le mois suivant la cession
Formulaires 2047 et 2042-C pour le report

En pratique — La plupart des MRE ne déclarent pas leurs revenus fonciers marocains en France. Soit par méconnaissance, soit par fatalisme (« ça ne sert à rien, je paie déjà au Maroc »). Le taux effectif leur coûte quelques centaines d’euros par an. Le risque de contrôle, lui, peut coûter plusieurs milliers d’euros en pénalités.

Les leviers pour réduire la note

Pas de montage, pas de combine. Trois leviers légaux.

1. Déclare au Maroc, même si ton IR est nul. Avec des loyers bruts inférieurs à 67 000 MAD/an (~6 091 EUR), ton IR marocain est de zéro grâce à l’abattement de 40 % et la tranche exonérée à 40 000 MAD (art. 64-II et 73-I CGI-MA, barème LF 2025). Mais la déclaration préserve tes droits à restitution si la retenue à la source (RAS) a été prélevée par un locataire personne morale.

2. Ne choisis pas l’option libératoire à 20 % sans calculer. Cette option (art. 64-IV CGI-MA, LF 2025) s’applique sur les loyers bruts sans abattement de 40 %. Pour 120 000 MAD de loyers : barème progressif = 4 400 MAD, option 20 % = 24 000 MAD. Le barème est plus favorable pour la quasi-totalité des MRE — l’option ne vaut le coup qu’au-delà de ~1 200 000 MAD/an (~109 000 EUR) de loyers bruts.

3. Réclame l’abattement de 75 % sur les taxes locales. La TH (Taxe d’Habitation) et la TSC (Taxe de Services Communaux) bénéficient d’un abattement de 75 % pour le logement conservé comme habitation principale au Maroc par un MRE, occupé à titre gratuit par le conjoint, les ascendants ou descendants au 1er degré (art. 24, loi 47-06). Sans abattement, un appartement de VL (Valeur Locative) 60 000 MAD coûte 17 800 MAD/an. Avec, il coûte 2 575 MAD/an. Le multiplicateur est de x7. Vérifie sur l’application Daribati (DGI) que l’abattement est bien appliqué.

Conclusion

Ton bien au Maroc génère des coûts en France que la convention FR-MA ne couvre pas : prélèvements sociaux (17,2 %), taux effectif, et potentiellement l’IFI. La France prélève souvent plus que le Maroc sur ton bien marocain.
La déclaration est obligatoire, même si l’IR est nul des deux côtés. Le coût de la transparence est zéro. Le coût du silence peut dépasser 10 000 EUR en pénalités.

Pour le guide complet : Fiscalité MRE : le guide complet pour ne rien oublier

Pour aller plus loin

À propos de l’auteur

Yazid El-Wali — Fondateur de Moriginals. Né en France de parents marocains, naturalisé, il aspire au retour. Entrepreneur avec un parcours en finance, proche des entrepreneurs MRE et de leurs problématiques fiscales, juridiques et patrimoniales.

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Avertissement juridique

Cet article a été rédigé à titre informatif et pédagogique. Il ne constitue en aucun cas un conseil fiscal, juridique ou financier personnalisé.

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Pour ta situation personnelle, consulte un professionnel : avocat fiscaliste, expert-comptable ou conseil en gestion de patrimoine habilité.

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Publié le 16 mars 2026 — Mis à jour le 16 mars 2026

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Wach 3refti (tu savais) que ton appart au Maroc te coûte plus cher en impôts à Paris qu’à Casa ? La France prélève 17,2 % de PS + taux effectif sur tes loyers marocains. Convention ou pas. Lis l’article complet : [URL]

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