Conformité fiscale MRE : le calcul à faire maintenant

Conformité fiscale MRE : le calcul à faire maintenant

Tu as un compte au Maroc, un bien immobilier hérité, des loyers encaissés en espèces — et tu n’as jamais rien déclaré. Tu n’es pas seul. Le problème, c’est que la fenêtre se ferme : l’IA de Bercy croise déjà 11 bases de données, le CRS franco-marocain sera activé d’ici 2028, et la régularisation spontanée coûte encore moitié moins cher qu’un redressement. Voici le calcul que tu dois poser maintenant.

Ce que tu dois déclarer — des deux côtés

La conformité fiscale MRE, c’est un double jeu de formulaires. Tu dois déclarer en France ET au Maroc. L’oubli d’un seul côté suffit à déclencher un redressement.

Côté France

Trois obligations pour tout résident fiscal français possédant des actifs au Maroc :

Obligation	Formulaire	Ce que tu déclares	Conséquence fiscale
Comptes bancaires marocains	3916-bis	Tous tes comptes — même dormants, même à 0 DH	Pas d’impôt, mais amende de 1 500 €/an si tu ne déclares pas (art. 1736 IV-2 CGI)
Revenus de source marocaine	2047 + case 8TK (2042)	Loyers, dividendes, plus-values	Exemption avec progressivité pour les revenus immobiliers (art. 25 §1 Conv. FR-MA 1970) — pas d’impôt direct, mais impact sur le taux effectif
Patrimoine immobilier (IFI)	2042-IFI	Tous tes biens marocains si patrimoine net mondial > 1,3 M€	IFI dû sans crédit d’impôt — la convention FR-MA ne couvre pas l’IFI (BOFiP BOI-INT-CVB-MAR, 15/07/2013)

Le terme « détenus » a été ajouté par la loi n° 2018-898 : même un compte dont tu as hérité et que tu n’utilises jamais doit être déclaré. Le Conseil d’État a étendu l’obligation aux comptes de sociétés dont tu as l’usage (CE, 8 mars 2023, n° 463267).

Côté Maroc

Tout revenu de source marocaine est imposable au Maroc (art. 5 CGI-MA, principe de territorialité) :

• Loyers : abattement forfaitaire de 40 % sur le brut, puis barème progressif (art. 64 CGI-MA). Depuis la LF 2025 (loi n° 60-24), tu peux opter pour un taux libératoire de 20 % sur le brut (art. 64-IV CGI-MA) — mais attention au calcul (voir section suivante).
• Plus-values immobilières : 20 % sur le profit net, minimum 3 % du prix de cession (art. 61-II CGI-MA). Déclaration dans les 30 jours (art. 83 CGI-MA).
• Dividendes : retenue à la source de 12,50 % en 2025, libératoire pour les non-résidents (art. 19-IV, art. 247-XXXVII-C CGI-MA). Trajectoire : 11,25 % en 2026, 10 % en 2027+.

⚠️ Attention : ne confonds pas « exemption » côté France et « pas d’obligation » côté Maroc. Tes loyers sont exemptés d’impôt effectif en France (art. 25 §1 Conv. FR-MA 1970), mais tu dois quand même les déclarer (formulaire 2047 + case 8TK). Et tu dois aussi les déclarer au Maroc — même si le locataire est un particulier qui ne fait pas de retenue à la source.

Le vrai coût de la non-déclaration

Voici les chiffres que personne ne te montre. La différence entre régulariser maintenant et attendre un contrôle se chiffre en dizaines de milliers d’euros.

Compte bancaire non déclaré — le calcul brut

Scénario : 1 compte au Maroc, solde moyen 85 000 € (~922 250 MAD), intérêts annuels de 1 500 € (~16 275 MAD), non déclaré pendant 5 ans.

Poste	Redressement subi	Régularisation spontanée
Amende fixe (art. 1736 IV-2 CGI)	1 500 € × 5 = 7 500 €	7 500 €
Majoration sur droits éludés	80 % (art. 1729-0 A CGI)	~40 % (pratique observée)
Intérêts de retard	0,20 %/mois × 60 mois = 12 %	0,10 %/mois × 60 mois = 6 % (loi ESSOC n° 2018-727)
Présomption de donation (si origine injustifiée)	60 % sur le capital = 51 000 € (art. 755 CGI)	Évitée si justificatifs fournis
Prescription applicable	10 ans si solde > 50 000 € (art. L. 169 al. 5 LPF)	—

Résultat :

• Régularisation spontanée avec justificatifs d’origine : ~10 000-12 500 € (~108 500-135 625 MAD)
• Redressement subi sans justificatif : ~64 000 € (~694 400 MAD)
• Différentiel : jusqu’à 51 000 € (~553 350 MAD) — c’est le prix de la présomption de donation

📌 Le réflexe Moriginal : la première action n’est pas fiscale mais notariale. Sécurise l’acte d’héritage prouvant l’origine des fonds AVANT toute régularisation. Sans ce papier, le fisc peut présumer une donation taxée à 60 %.

Pourquoi la fenêtre se referme

Trois mécanismes convergent :

1. L’IA de Bercy : le système CFVR croise 11 bases de données. La part de l’IA dans le ciblage des contrôles est passée de 13 % en 2018 à 56 % en 2023 (DGFiP). Le croisement CRS ↔ formulaire 3916-bis est automatique.

2. Le CRS approche : le Maroc a signé le MCAA en 2019 mais n’a pas encore activé l’échange automatique. Le Forum mondial (Peer Review AEOI 2025, adopté le 20 novembre 2025) impose un deadline : premiers échanges au plus tard en 2028.

3. L’échange sur demande fonctionne déjà : entre 2018 et 2021, le Maroc a traité 406 demandes de renseignements dont 61 % venaient de France — ~83 demandes par an (OCDE, Peer Review EOIR Morocco 2022). Le fisc français peut déjà cibler un dossier spécifique.

Le quitus fiscal élargi : ta vente bloquée pour un bien que tu as oublié

Depuis le 1er juillet 2024 (art. 139-IV CGI-MA modifié par la LF 2024, loi n° 55-23), le quitus fiscal a changé de nature. Quatre changements :

• Obligatoire AVANT l’acte de vente — plus après
• Responsabilité solidaire du notaire — aucun professionnel ne passera outre
• Porte sur le vendeur, pas sur le bien — tu dois régler TOUTES tes dettes fiscales, y compris sur d’autres biens
• L’acte doit mentionner les numéros d’article TH et TSC

Concrètement : tu veux vendre ton appart à Casa. Tu as un terrain hérité à Sefrou avec 8 ans d’arriérés de TNB. Ta vente est bloquée tant que tu n’as pas soldé les arriérés du terrain — même si l’appartement est parfaitement à jour.

Le quitus se demande via la plateforme Tawtik+ (coordination TGR-DGI). La loi n° 14-25 (BO n° 7412, 12 juin 2025) a simplifié le circuit en transférant la gestion TH/TSC vers la DGI. En théorie, obtention sous 48 heures. En pratique, les délais varient selon la situation fiscale globale du vendeur.

Option libératoire 20 % : fais le calcul avant d’opter

La LF 2025 a introduit une option libératoire à 20 % sur les revenus fonciers bruts (art. 64-IV CGI-MA). Elle dispense de la déclaration annuelle. Mais elle coûte une fortune aux petits bailleurs.

Loyers bruts annuels	IR barème progressif (abattement 40 %)	IR option libératoire 20 %	Surcoût de l’option
60 000 MAD (5 530 €)	0 MAD (sous le seuil 40 000 MAD après abattement)	12 000 MAD (1 106 €)	+12 000 MAD
96 000 MAD (8 848 €)	1 760 MAD (162 €)	19 200 MAD (1 770 €)	+17 440 MAD
120 000 MAD (11 060 €)	3 400 MAD (313 €)	24 000 MAD (2 213 €)	+20 600 MAD

L’option ne devient intéressante qu’au-delà d’environ 217 000 MAD/an de loyers bruts (~20 000 €, soit ~18 000 MAD/mois). En dessous, le barème progressif avec abattement de 40 % est systématiquement moins cher (art. 73-I CGI-MA, barème LF 2025).

L’option est accessible aux non-résidents (confirmé par le Guide Fiscal MRE 2025, DGI). Tu la déposes sur SIMPL (simpl.tax.gov.ma), tu remets une copie du récépissé au locataire au moins 30 jours avant l’échéance suivante. Elle est révocable à tout moment (NC n° 736, DGI, 7 mars 2025).

Cas pratiques chiffrés

Cas pratique : Nadia — Régulariser avant de vendre

Nadia, 42 ans, résidente à Bruxelles. Elle a hérité d’un F3 à Casablanca acheté par ses parents en 2005 pour 400 000 MAD. Valeur actuelle : 1 500 000 MAD (~138 249 €). Elle l’a loué 10 000 MAD/mois pendant 3 ans sans rien déclarer (360 000 MAD de loyers non déclarés). Elle veut vendre et rapatrier les fonds.

1. TPI (plus-value sur la vente)

Étape	Calcul	Montant (MAD)	Montant (EUR)
Prix acquisition actualisé (coeff. ~1,40 pour 20 ans)	400 000 × 1,40	560 000	51 613
Frais forfaitaires 15 %	15 % × 560 000	84 000	7 742
Profit net imposable	1 500 000 − 560 000 − 84 000	856 000	78 894
TPI 20 % (art. 61-II CGI-MA)	20 % × 856 000	171 200	15 783

2. Régularisation loyers non déclarés au Maroc

Étape	Calcul	Montant (MAD)	Montant (EUR)
Base imposable 3 ans (abattement 40 %)	360 000 × 60 %	216 000	19 908
IR barème sur ~72 000/an	Barème progressif	~21 600	~1 991
Majoration 20 % (art. 184 CGI-MA)	20 % × 21 600	4 320	398
Pénalités recouvrement (art. 208 CGI-MA)	Estimation	~5 400	~498
Total régularisation loyers		~31 320	~2 887

3. Quitus fiscal : Nadia doit solder le TPI (171 200 MAD) + les arriérés loyers (~31 320 MAD) + tout arriéré TH/TSC AVANT l’acte.

4. Transfert : le produit de cession ne pourra être rapatrié que si le financement initial a été fait en devises et tracé par une « Formule 2 ». Si ses parents ont acheté en dirhams locaux, le rapatriement sera bloqué par l’Office des Changes — sans prescription.

Résultat : coût fiscal direct de ~202 520 MAD (~18 670 €), soit 13,5 % du prix de vente. Le vrai risque est le blocage du transfert sans Formule 2.

Cas pratique : Ismaël — Premier achat, zéro erreur

Ismaël, 25 ans, né en France de mère marocaine et père sénégalais. Résident fiscal français, il achète un studio à Rabat pour 800 000 MAD (~73 733 €) qu’il met en location à 5 000 MAD/mois (60 000 MAD/an).

Obligation	Détail	Coût annuel
IR Maroc — barème progressif	60 000 × 60 % = 36 000 MAD imposable → tranche 0-40 000 : 0 %	0 MAD
Option libératoire 20 %	20 % × 60 000 = 12 000 MAD — aucun intérêt à ce niveau	12 000 MAD si erreur d’option
Déclaration France (2047 + 8TK)	Obligatoire même si impôt = 0 au Maroc	0 € d’impôt direct
Déclaration compte marocain (3916-bis)	Obligatoire dès l’ouverture du compte	Amende 1 500 €/an si oubli
TH + TSC	Taxes locales annuelles	~2 000-4 000 MAD

Résultat : pour des loyers de 5 000 MAD/mois, le régime de droit commun produit un IR de 0 MAD. L’option libératoire coûterait 12 000 MAD pour rien. Mais Ismaël doit déclarer son compte marocain en France dès l’ouverture — sous peine de 1 500 €/an d’amende.

Questions fréquentes

J’ai un compte au Maroc que j’ai jamais déclaré en France, je risque quoi ?

L’amende est de 1 500 € par compte et par année non déclarée, même si le compte n’a aucun mouvement (art. 1736 IV-2 CGI). Sur 5 ans : 7 500 €. Si le solde dépasse 50 000 €, la prescription passe à 10 ans (art. L. 169 al. 5 LPF), ce qui peut monter l’amende à 15 000 €. Les revenus du compte non déclarés sont taxés avec une majoration de 80 % (art. 1729-0 A CGI). Si tu ne justifies pas l’origine des fonds, le fisc peut présumer une donation taxée à 60 % sur le capital (art. 755 CGI). La régularisation spontanée réduit la majoration à ~40 % et les intérêts de retard de moitié (loi ESSOC n° 2018-727).

Le Maroc transmet mes infos bancaires à la France automatiquement ?

Pas encore. Le Maroc a signé l’accord CRS en 2019 mais n’a pas publié les textes d’application de l’article 214-V du CGI-MA. Le Forum mondial lui impose un deadline de 2028 pour commencer (Peer Review AEOI 2025, 20 novembre 2025). En revanche, l’échange sur demande fonctionne : 406 demandes traitées entre 2018 et 2021, dont 61 % de France (OCDE, Peer Review EOIR Morocco 2022). Le fisc français peut cibler un dossier précis sans attendre le CRS.

J’ai raté l’amnistie de 2024 au Maroc, je peux encore régulariser ?

La contribution libératoire (2-10 % selon les avoirs, art. 8 LF 2024, loi n° 55-23) a expiré le 31 décembre 2024 et n’a pas été reconduite en 2025. Le droit commun s’applique : majoration 20 % + pénalités de recouvrement (art. 184 et 208 CGI-MA). Côté français, la régularisation spontanée reste possible : tu déposes un dossier au SIP ou à la DIRCOFI avec tes déclarations rectificatives (2042, 2047, 3916-bis) et tes relevés bancaires. En pratique, ça coûte environ moitié moins qu’un redressement — mais sans cadre formel depuis la fermeture du STDR fin 2017.

Mon bien au Maroc, je dois le compter dans l’IFI ?

Oui, si ton patrimoine immobilier net mondial dépasse 1,3 million d’euros (art. 964-965 CGI). La convention FR-MA ne couvre pas l’IFI (BOFiP BOI-INT-CVB-MAR, 15/07/2013). Le Maroc n’a pas d’impôt sur la fortune, donc aucun crédit d’impôt possible (art. 980 CGI inapplicable). Un bien marocain de 400 000 € peut représenter un surcoût IFI de 2 000 à 3 000 €/an — un coût récurrent et invisible.

Conclusion

• La régularisation spontanée coûte environ moitié moins qu’un redressement subi. Pour un compte de 85 000 €, le différentiel peut atteindre 51 000 € si tu ne justifies pas l’origine des fonds.
• Le CRS n’est pas encore actif, mais le fisc français dispose déjà de 11 bases croisées par IA et de l’échange sur demande — la fenêtre d’action se referme mécaniquement.

Pour le guide complet : Fiscalité MRE : le guide complet pour investir au Maroc

Pour aller plus loin

• Fiscalité MRE : le guide complet pour investir au Maroc
• 10 erreurs fiscales qui coûtent cher aux MRE
• Convention fiscale France-Maroc : guide complet
• Plus-value immobilière MRE

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À propos de l’auteur

Yazid El-Wali — Fondateur de Moriginals. Né en France de parents marocains, naturalisé, il aspire au retour. Entrepreneur avec un parcours en finance, proche des entrepreneurs MRE et de leurs problématiques fiscales, juridiques et patrimoniales.

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